Das erste Renditeobjekt – Neubau 5% Netto Rendite in der Innenstadt mit 900€ Cashflow p.a.. Lage, Immobilienscout Angebot, Besichtigung, Inserat, Kauf & Notarvertrag, sowie Mieter & Rendite Berechnung.
Das Objekt stand schon länger auf Immobilienscout. Ich habe es eigentlich nie so wirklich beachtet, da es ein Neubau ist und in der Regel rechnen sich solch Objekte überhaupt nicht. Als ich es nach ein zwei Monaten wieder gesehen habe, rechnete ich einfach mal nach.
Meine Inspiration für diesen Beitrag:
Der Immobilien Blog – In Immobilien investieren, vermieten & vom Cashflow leben
Meine Vorbilder im Finanzbereich / Woher das ganze Wissen?:
Finanzwissen
Lage
Es handelt sich um eine Neubau Wohnung mitten in einer 50.000 Einwohner Gemeinde. 20.000 Einwohner umfasst die kleine Stadt.
Ein Blick auf die Zahlen der Einwohner von 2000 bis 2018 verrät, dass es immer zwischen 20.000 und 22.000 Einwohner innerhalb der Innenstadt sind.
Die Arbeitslosenquote liegt bei fast 8%. Saarbrücken ist noch schlimmer und Vorreiter der Statistik.
Immobilienscout Angebot
Es handelt sich um einen Neubau direkt in der Innenstadt. In unmittelbarer Nähe befindet sich eines der größten Einkaufszentren des Saarlands mit unzähligen Geschäften. Die Wohnung ist etwa 46qm groß, besitzt zwei Zimmer und kostet 92.200€ netto (ohne Nebenkosten). Doch eignet sie sich als Renditeobjekt?
Es waren noch einige andere Objekte des Bauträgers zum Verkauf, doch diese rechneten sich nicht. Teilweise wurden für 65qm 161.000€ aufgerufen. Dies entspricht fast 2.500€ den Quadratmeter. Für diese Stadt ist mir das eindeutig zu viel. Auch bei einem Neubau. Das ist natürlich kein Renditeobjekt.
Der Wohnungsmarkt ist dort generell eher schwach. Teilweise bekommt man eine 110qm Wohnung für 450€ kalt. Das sind 4€ den Quadratmeter! Eigentlich unglaublich. Wenn man einen Altbau auf die 46qm der Wohnung umrechnet, landet man bei einer Kaltmiete von 190€. Da lohnt sich ein Invest der 92.000€ natürlich nicht. Deswegen sah ich die Wohnung immer als sehr kritisch an.
Ich machte mir ein paar Gedanken, welche Miete erzielbar ist. Ich verglich verschiedene Neubau Angebote im Umkreis von 50km mit diesem Objekt und rechnete die Quadratmeter Zahl um. Ich landete schließlich bei 440€ kalt. Für den Stellplatz setzte ich 80€ an, da der Bauträger diese zu dem Preis bereits vermietet hat. In der direkten Umgebung standen allerdings welche für 30 und 50€ drin, worauf ich die 80€ dann als kritisch ansah. Den Kellerraum von 4qm setzte ich mit 20€ an. Somit landet man bei einer Kaltmiete von 540€ für die Wohnung, den Tiefgaragen Stellplatz und den Kellerraum. Dies ergibt eine Jahres Netto Kaltmiete von 6.480€.
Die Wohnung kostet 92.200€, der Stellplatz 15.000€ und der Kellerraum 4.000€. Zusammengerechnet inklusive Nebenkosten landet man bei etwa 121.000€. Im Verhältnis zu der möglichen Miete sind das 5,3%. Deswegen vereinbarte ich einen Besichtigungstermin um mir das Objekt mal genauer anzuschauen.
Das alles kann man problemlos als „Bierdeckel Rechnung“ umsetzen.
Besichtigung
Die Besichtigung war super. Wir haben uns alle möglichen Wohnungen angeschaut. Die Maklerin war erst etwas skeptisch, da ich erst 23 Jahre alt war und mich so für Wohnungen interessiere. Wir haben uns die Wohnung für 92k, eine für 200k und eine Penthauswohnung für 300k angeschaut. Den Blick vom Penthaus über die ganze Stadt war phänomenal. Das werde ich nie vergessen. Leider rechnet sich die Wohnung nicht.
Hier die Bilder des eigentlichen Objekts. Es gibt eine Fußbodenheizung, elektrische Rolläden, eine Türsprechanlage und alles ist brand neu. Neubau und Erstbezug eben.
Inserat
Da das eins meiner ersten interessanten Objekte mit Kaufabsicht war, inserierte ich die Wohnung einfach mal, um zu schauen ob sich zu diesem Preis Interessenten finden. Wer nicht wagt, der nicht gewinnt. Es meldeten sich einige mit einer katastrophalen Rechtschreibung. Ein paar fragten, ob das Jobcenter solch eine Wohnung zahlt (natürlich nicht). Diese Personen konnte man direkt aussortieren. Ein paar Leute waren allerdings dabei, welche anständig schienen und somit gab es tatsächlich Abnehmer für 495€ kalt. Statt mit den 440€ wo ich ursprünglich mit rechnete, pokerte ich etwas höher. Auf eBay verhandelt man schließlich.
Dies war das Inserat bei eBay Kleinanzeigen. Die Wohnung bietet natürlich einige Vorzüge, die andere nicht besitzen. Deswegen kann eine höhere Miete verlangt werden und somit rechnet sich es dann auch als Renditeobjekt.
Dies wären:
- Einen Balkon (hat nicht jede Wohnung)
- Neubau
- Erstbezug
- Barrierefrei / Barrierearm (Behinderte Menschen finden schwer Wohnungen und zahlen mehr)
- Ebenerdige Dusche
- Aufzug
- Fußbodenheizung
- KFW 70 (niedrigere Nebenkosten)
- Kellerraum war inklusive im Preis der 495€
- Neuer Fußboden / frische Wandfarbe versteht sich bei einem Neubau von selbst, sowie Erstbezug
Kauf & Notarvertrag
Nachdem alle Unterlagen geprüft wurden, fand der Notartermin statt. Mit einer vorherigen Prüfung meine ich die Nebenkosten samt umlagefähigen Kosten / nicht umlagefähige Kosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Diese beträgt 0€, da es ein Neubau ist und eh 5 Jahre Gewährleistung auf alles gibt. Irgendwann mal wird diese eingeführt.
Erster Mieter 2019
Der erste Mieter zahlte 495€ kalt und benötigte keinen Stellplatz, da dies eine etwa 60jährige Frau im Rollstuhl war. Was fiel alles in der Zeit an? Sie war der erste Mieter. Aufgrund der Umstände benötigte sie mehrere Schlüssel für den Pflegedienst. Diese wurden angefertigt. Leider verstarb die Frau unerwartet nach nur etwa drei Monaten Mietdauer. Ich hätte im Leben nicht damit gerechnet, nach nur 3 Monaten schon Mietausfall zu haben. Deswegen suchte ich unmittelbar nach einem neuen.
Zweiter Mieter 2019
Den zweiten Mieter fand ich wieder über eBay Kleinanzeigen. Ein kamen überhaupt nicht zum Besichtigungstermin, andere konnten über das Telefon erreicht werden und sagten, dass sie den Termin verpasst haben. Diese flogen direkt raus aus der Liste. Letztlich blieben wieder zwei bis drei Leute übrig und einer davon bekam die Wohnung. Da dieser Mieter einen Stellplatz benötigte, wurde vom Bauträger ein weiterer Stellplatz angemietet und die Kosten 1:1 an den Mieter weitergegeben. Der eigentliche Stellplatz ist schon immer an einen Doktor im Nebengebäude vermietet, der 83,50€ an Miete zahlt. Diesen wollten wir nicht kündigen. Deswegen die Miete mit dem Bauträger.
Dritter Mieter 2020
Was lernen wir aus der kurzen Mietdauer? Im neuen Mietvertrag steht ab sofort eine Mindestmietdauer von einem Jahr. Der vorherige Mieter wollte doch lieber wieder auf dem Land wohnen und nicht mitten in der Stadt. Wir hatten die Auswahl zwischen drei Interessenten, die alle die Wohnung mieten wollten. Selbst während der Corona Krise findet man innerhalb von zwei Monaten einige Interessenten.
Zudem fand Ende Dezember 2020 eine Sondertilgung statt, sowie Anfang Januar 2021. Beides in voller maximaler Höhe. Buchungstag: 31.12.2020 und 01.01.2021. Die nächste Sondertilgung ist somit frühestens in einem Jahr machbar.
Vierter Mieter 2022
Der bisherige Mieter hat leider gekündigt, da er beruflich umziehen muss. Deswegen beginnt die Suche leider erneut von vorne.
Rendite Berechnung
Die Kaufpreise sind bekannt. Doch wie rechnet sich das Renditeobjekt nun genau? Eigenkapital waren 20.000€ und 100.000€ Fremdkapital der Bank zu 1,5% Zinsen. Die Tilgung beträgt etwa 3,5%. Nicht umlagefähige Kosten liegen laut Unterlagen bei 80€ und die Instandhaltungsrücklage 0€, da wie bereits erwähnt Neubau und Gewährleistung. Dies ergibt eine Netto Miet Rendite von etwa 5%. Brutto sind es 6,2% bei einer Eigenkapitalrendite von über 22%. Dies bedeutet, dass man nach 5 Jahren das Eigenkapital durch den Mieter sozusagen abbezahlt hat (abzüglich Zinsen, Nicht umlagefähigen Kosten und der Rücklage). Der Cashflow beträgt 75€. Das heißt, dass jeden Monat 75€ in die eigene Tasche wandern und zudem das Objekt nach etwa 20 Jahren abbezahlt ist.
Wenn man den Cashflow von 75€ pro Monat über die Laufzeit summiert und eine 1% Mietsteigerung pro Jahr mit einbezieht, ergibt sich am Ende der Laufzeit (24 Jahre) ein kumulierter Cashflow von 21.744€ und Mietsteigerungen von 1.785€. Eine mögliche Instandhaltungsrücklage würde dies natürlich schmälern. Wenn man den Cashflow mit in Sondertilgungen einbezieht, ist das Objekt in 20 Jahren durch den Mieter komplett abbezahlt. Reparaturen spielen dort auch eine Rolle, jedoch sind die 1% Steigerung sehr schmal angesetzt.
Fazit: Bei einem brutto Kaufpreis von etwa 120.000€ knapp 7.000€ p.a. brutto an Mieteinnahmen. Da ich erst 23 Jahre alt bin, werde ich mit 43 Jahren ein nettes Zusatzeinkommen haben. Zwischenzeitlich kann man sich mit 900€ Cashflow pro Jahr begnügen. Mit diesem 20.000€ Invest wird die Wohnung in 20 Jahren volle Mieteinnahmen erzielen und komplett abbezahlt sein. Zudem beträgt die Tilgung etwa 300€ pro Monat, was 3.600€ pro Jahr ergeben. Sprich: Ich muss nichts tun und jedes Jahr steigt das Vermögen um die 3.600€ Tilgung plus 900€ Cashflow = 4.500€. Für ein Invest von 20k nicht schlecht.
Ein Beitrag zu meinem eigenen Renditerechner mit ein paar Beispiel Kalkulationen findet ihr hier.
Weitere Besichtigungen & Käufe
Neben Renditeobjekten waren auch einige sehr schöne Neubau Penthauswohnungen zum Eigennutz dabei.
Immobilien Besichtigungen & Käufe
Glückwunsch zu dem Objekt, das scheint ein absoluter Glücksgriff gewesen zu sein!
Joa. Wenn man allerdings vom monatlichen Cashflow noch eine eigene Rücklage abzieht, sieht das ganze etwas anders aus. Auch in Anbetracht von Leerstand, Renovierung und der ganzen Zeit um sich um die Mieter zu kümmern.
Wie sieht das denn mit dem Hausgeld aus ? Ich sehe gar nicht das du das auf deiner Seite für die Renditeberechnung miteinkalkuliert hast?
Ich überlege auch für mich eine Immobilie zu kaufen, bin aber fast der Meinung, dass man mit ETF und Aktien eigentlich eine höhere Rendite erwirtschaftet.
Natürlich ist das in dem Tool enthalten! Hausgeld teilt sich auf in umlagefähige Kosten, welche direkt an den Mieter weitergereicht werden und den nicht umlagefähigen Kosten, welche für mich in der Berechnung relevant sind.
Kann schon sein, dass Wertpapiere höhere Renditen bringen je nach Auswahl. Für mich ist die Verknüpfung hier aber definitiv ein UND und nicht ein ODER.