Wie kann man die Immobilien Rendite berechnen? Lohnt sich ein Objekt als Renditeobjekt (Abzahlung durch den Mieter) und wie viel Cashflow entsteht dadurch? Beispiel anhand 2 Objekten und Berechnung anhand meines Online Tools.
Beispiel 1
Der Netto Kaufpreis beläuft sich auf 75.000€ für die 44qm 1 Zimmer Wohnung. Eine vergleichbare Wohnung kostet zur Miete 330€ kalt.
Berechnen der Rendite
In mein ImmobilienInvestor Programm wird der Kaufpreis eingetragen, den Haken bei Maklergebühr gesetzt, die 330€ Miete angegeben und schon bekommt man ausgespuckt, dass die Immobilie bei einer 3,5% Tilgung Cashflow Negativ ist. Die umlagefähigen Kosten, sowie die Instandhaltungsrücklage müssen erst beim Makler angefragt werden. Diese wurden hier eher weniger beachtet.
Wenn man den Wert der Tilgung von 3,5% auf 2,5% herunter stellt, kommt ein Cashflow von nicht einmal 20€ pro Monat raus. Falls die nicht umlagefähigen Kosten bei 80€ bleiben und eine Instandhaltungsrücklage von 60€ fällig wird, kann man das Objekt als Invest getrost vergessen. Unbeachtet der Rücklage ist das Objekt erst in 32 Jahren abbezahlt, das Dach aber wahrscheinlich schon nach 20 Jahren kaputt und nach 10 Jahren wird ein erster Anstrich fällig. Dies deckt die Rücklage ab und wenn dann die Heizung auf Gas umgerüstet wird kommt eine Sonderumlage….
Beispiel 2
Selbes vorgehen wie bei Objekt 1. Eine vergleichbare Wohnung kostet etwa 390€ umgerechnet auf 60qm.
Dieses Objekt wird erst bei einer 1,2%igen Tilgung Cashflow Positiv. Das bedeutet, dass man während seines eigenen Lebens diese Immobilie nicht durch den Mieter abbezahlen kann.
Fazit
Saarbrücken ist aktuell untauglich für Invests.
Und schon habt ihr nach nur zwei Minuten eine Bewertung, ob ihr die Wohnung als Renditeobjekt kaufen sollt oder nicht. Und wenn nicht, für welchen Preis.
